不動産投資物件の見つけ方


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久々の投稿です。
最近は居住用のマンションなど購入したい方のサポートで駆け回っている谷です。チラホラとお問い合わせをいただいており嬉しい限りですが1人で対応できる数は限られているため即座にお受けできない事もあります。1件1件キチンと対応したいので予めご容赦ください。
さて、今回は不動産投資の物件の見つけ方についてご紹介します。

 

<まずはインターネットで物件を探してみましょう>

見るサイトは色々ありますが、まずは「健美家」、「楽待」、「不動産投資連合隊」、「at home 」「homes」、大手不動産会社(東急リバブル、三井不動産)などは最低限、定期的にチェックしましょう。

また、サイトによっては、希望条件を入れておけば新着物件でその条件に合った物件が掲載されると登録したメールアドレスに自動的に連絡がもらえるサイトもあるので、そちらも必ず登録しておいてください。探す手間が省けますし、素早く情報がキャッチできます。

 

希望条件を入力するコツとしては、自分の希望する条件よりやや緩めに条件を入力することです。例えば、希望する表面利回りが10%以上の場合には、希望条件に登録する利回りは「8%以上」とします。自分が欲しい利回りは他の方も欲しい利回りで、その条件を入れてもなかなか良い物件はヒットしません。それよりも若干利回りが希望より低い物件を見つけて、その後の交渉で自分の希望利回りに近づける方が良い物件が得られる可能性が高まります。

 

<業者からの連絡には必ずクイックレスポンスで対応する>

目ぼしい物件が見つかったらどんどん資料依頼をかけていきましょう。

ポイントは「どんどん」です。もちろん、その資料請求の対象となる物件がピンポイントで良い物件だったらいいのですが、なかなかネット上には良い物件というのは出てきません。

ここでは、物件の資料請求を通じて、「仲の良い業者」を併せて見つける作業をしていると考えてください。自分に合った業者さんと複数仲良くなっておけば、今後ネットに掲載する前の水面下の物件など競争になる前のお得な物件情報をいただくことができます。

ただ、すべての業者がそうとは限りません。良い業者もいれば悪い業者もいます。まずは自分が積極的に物件を探していることをアピールする上でもクイックレスポンスを心がけていき、それに応えてくれる業者さんを見つけていきましょう。

 

<初めての業者さんと会った時にするべきこと>

いざ、資料をもらって内覧をする際に、その物件の状態を調べるのは勿論大事ですが、その物件の話だけでなく自分が希望している物件の情報を業者さんに必ず伝えましょう。できれば覚えていただくために紙に書いて渡すのがベストです。例えば、名刺の裏に希望条件を書いて手渡すと名前も条件も覚えてもらいやすいです。

また、注意点として、横柄な態度や高圧的な態度は絶対にやめましょう。たまに客という立場からこのような態度をとる方がいるようですが、そんな方には、いくらお金があっても絶対今後1番にお得な物件情報は回ってきません。また、インターネットでの資料請求の箇所でも申しましたが、業者からのメールに返信をしない、もしくは返信が遅いのも好感度を下げますので気を付けましょう。

 

 

【テクニック編】

 

<利回り50%以上などの築古戸建て投資を狙いたい方は土地で探す>

最近、ブームになっている築古戸建てをリノベーションして賃貸物件として投資を行う方法ですが、ブームということもあり、普通に「中古住宅」で探しても美味しい物件はなかなか出てこなくなったり、すぐに売れてしまう状況にあります。ただ、この物件を探す時にはコツがあります。それは「中古戸建て」で検索するのではなく、「土地」で探します。 土地で上物が残っている物件を探すとかなりお宝物件が見つかることがあります。

なぜ、上物があるのに中古住宅で出さないかというと、構造上、とても住める状況ではなく、瑕疵担保責任など建物の利用に一切の責任が負えないと判断したものです。よって安く購入することができる代わりにDIYなどでリフォームする必要はでてきます。

また、競売も見ておくことをお勧めします。事故物件など、格安の物件を仕入れて高収益を出している方も多いです。

 

<地場の小さな不動産業者にお宝物件あり>

インターネットで物件を探すと検索範囲が全国から探すことができるので、良い反面、その情報は日本中すべての方が閲覧できることになり、なかなか良い物件を見つけるのは難しいです。

実は、地元の小さな不動産業者の方が良い物件情報を持っていたりします。不動産を所有されているの大半は地主の方、ご高齢の方が多く、何か不動産で困ったことがあれば昔からの付き合いのある不動産業者さんへ、、、という流れです。

地場の不動産業者さんは収益物件を専門に扱っているわけではありませんので、現在の市況と少しズレた評価を出してくることがあり、それを狙うのはとても有効です。

大手の不動産業者とのパイプは勿論のこと、地場の不動産業者とのパイプもぜひ作っておきましょう。

 

<司法書士や税理士からお得な不動産情報を貰う>

士業の先生とのお付き合いについては、不動産投資をする上で切っても切り離せないパートーナーになりますが、実はここがお得な不動産の情報源だったりします。特に相続案件を生業とする士業さんとは積極的にお付き合いをすべきです。というのは相続において処分される(売り出される)不動産価格は、一般的に資産整理などで売り出されている物件よりお得です。理由は、それを売却して儲けようという目的ではなく、相続人が納税や金銭に変えて遺産分割したい目的が強く、早く処分したいとの意向が最優先であるため、市場価値より低く売り出されることが多いです。このような案件を教えてもらうためにも、登記などでお世話になった先生には、ぜひ積極的にお付き合いしてみてください。